1. Lập bản dự trù kinh phí
Xây dựng nhà không phải là việc hoàn thành trong một vài ngày mà thường kéo dài hàng tháng trời, đặc biệt với những căn
biệt thự diện tích lớn thì thời gian để hoàn công có thể kéo dài hàng năm. Sẽ có nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện, nhưng có 2 khoản chi phí chính mà bạn cần phải dự toán trước:
– Chi phí xây dựng nhà phần thô:
Thực sự rất khó để những người có thu nhập trung bình tích trữ đủ chi phí xây nhà, chính vì thế nhiều người đã lựa chọn phương án hoàn thiện dần. Trong tình trạng lạm phát phi mã, giá cả nguyên vật liệu cũng như tiền công xây dựng không ngừng tăng lên chóng mặt thì đây quả là lựa chọn đúng đắn. Tuy nhiên, không phải cứ có một ít tiền trong tay thì có thể bắt đầu, chí ít nó phải đủ cho phần thô – khung xương căn nhà. Vì chẳng hay chút nào nếu một công trình nhà ở bị phơi nắng phơi mưa từ ngày này qua tháng khác. Đồng thời với kinh phí eo hẹp, bạn phải giảm thiểu tối đa các chi phí phát sinh ngoài dự kiến
Cách tính chi phí xây nhà cụ thể như sau:
- Bản thiết kế chi tiết trong đó thể hiện rõ ràng diện tích, cấu trúc, hình dáng căn nhà là thứ đầu tiên cần phải có.
- Tham khảo tiền công xây dựng trên mỗi đơn vị m2 tại thời điểm gần nhất, tổng chi phí nhân công sẽ bằng tổng diện tích nhân với đơn giá. Tuy nhiên mỗi căn nhà có thiết kế riêng, yêu cầu kỹ thuật riêng nên sẽ có chênh lệch đôi chút về mức giá. Bạn phải ước tính thêm khoảng 10% phát sinh cho phần này.
- Lập bản thống kê đầy đủ chủng loại và số lượng các loại nguyên vật liệu cần sử dụng. Nếu không thực sự cần thiết thì nên ưu tiên sử dụng hàng nội địa.
- Không quên hoàn thành các quy định pháp lý về hiện trạng căn nhà để bắt đầu thi công.
- Đảm bảo một khoản dự trù chi phí xây dựng nhà phát sinh khoảng 30% trên tổng các loại chi phí kể trên.
– Chi phí hoàn thiện và trang trí nội thất:
Sau khi tính xong chi phí xây nhà cơ bản mà vẫn còn kha khá tiền thì chủ nhà nên lập kế hoạch cụ thể cho phần này. Xem xét kĩ bản thiết kế để lựa chọn các vật phẩm phù hợp và cũng khuyến khích sử dụng hàng nội địa. Nếu kinh phí chỉ đủ cho phần khung căn nhà hoặc việc trang trí khiến các mục đích chi tiêu khác không thể thực hiện thì chưa cần bận tâm đến, chúng ta có thể mua sắm nội thất dần khi có khả năng.
2. Lựa chọn nhà thiết kế, thầu xây dựng
Chi phí xây nhà có được quản lý hiệu quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc chọn mặt gửi vàng cho nhà thiết kế và nhà thầu xây dựng. Hãy trình bày mọi mong muốn, sở thích của mình cho kiến trúc sư để có một bản thiết kế vừa ý ngay từ lần đầu, hạn chế sửa chữa mất thời gian. Kiến trúc sư nên là người am hiểu phong thủy để tránh trường hợp phải mời thầy phong thủy sau này.
Đối với bên thi công, bạn nên tìm đến các công ty, nhà thầu uy tín, tốt nhất là những nơi đã làm việc với bạn bè hay người thân mà bạn biết rõ năng lực. Cân nhắc kĩ trước mức chào giá thấp bởi có thể chất lượng căn nhà không được đảm bảo và chi phí phát sinh do nhà thầu xây dựng gây ra còn nhiều hơn số tiền bạn bỏ ra để thuê một bên thi công có uy tín. Không quên tính chi phí xây nhà và thương lượng giá với họ dựa trên bản thiết kế có sẵn.
3. Giám sát
Tại sao phải giám sát? Bởi đây là cách tối ưu để giảm thiểu mọi chi phí xây nhà phát sinh: Không chỉ giúp đảm bảo chất lượng công trình mà còn hạn chế tối đa thất thoát và lãng phí nguyên vật liệu. Chủ nhà có thể tự quản lý, theo dõi công trình là tốt nhất nhưng thường điều này khó có thể thực hiện. Hãy nhờ vào bên giám sát có uy tín (không phải do nhà thầu giới thiệu), am hiểu kỹ thuật xây dựng và các vấn đề liên quan. Giá thuê giám sát thường khoảng 2-3% tổng giá trị công trình, tham khảo trước thị trường và sử dụng khả năng thương lượng để đạt được mức giá hợp lý.
Tham khảo 6 bước giảm thiểu phát sinh chi phí khi xây nhà
Bước 1 : Khảo sát các căn nhà xung quanh để đánh giá về địa chất nơi xây nhà.
Bước 2 : Lập bản vẽ thiết kế sơ bộ phù hợp với nhu cầu, sở thích, thẩm mỹ, tài chính.
Bước 3 : Ước tính chi phí xây dựng phần thô dựa trên bản vẽ thiết kế sơ bộ.
Bước 4 : Ước tính những khoản chi phí cho công tác mua sắm vật tư, thiết bị hoàn thiện.(bê tông, sắt thép…)
Bước 5 : Dự trù các khoản chi phí để đảm bảo chất lượng : thiết kế, giám sát.
Bước 6 : Lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công.
Khảo sát địa chất bằng việc tham khảo các ngôi nhà xung quanh
Khảo sát các căn nhà đã xây xung quanh : việc khảo sát này chỉ đơn giản là bạn tìm đến và hỏi các căn nhà lân cận khu đất bạn sẽ xây dựng có địa chất như thế nào ? Các nhà lân cận có phải sử dụng phương án gì (như đóng cừ tràm, ép cọc, khoan cọc nhồi…) để gia cố móng hay không ? Nếu có thì gia cố ra sao và tốn bao nhiêu tiền ? Thêm nữa là thời điểm họ xây nhà đã bao lâu rồi ? Nếu như thời điểm càng gần thì càng chính xác, còn nếu đã lâu rồi thì bạn cần cập nhật lại giá cả theo thị trường. Trên cơ sở những căn nhà lân cận đã hoàn thành, bạn có thể ước lượng đơn giá bình quân cho mỗi m2 sàn hoàn thiện đã thực hiện và có thể lấy đó làm căn cứ tham khảo cho căn nhà của chính mình. Lưu ý rằng : Những căn nhà nào càng gần với quy mô căn nhà bạn thì càng chính xác nhé !
Phác họa ngôi nhà tương lai của bạn
Thông thường, việc thiết kế sơ bộ này sẽ được nghiên cứu và điều chỉnh nhiều lần dựa trên nhu cầu, khả năng tài chính và sở thích của bạn. Việc điều chỉnh như vậy sẽ tiêu tốn thời gian và công sức của các kiến trúc sư, nên nhiều công ty cũng có quy định rằng bạn chỉ được điều chỉnh tối đa 3 lần cho phần thiết kế sơ bộ. Nếu bạn điều chỉnh quá 3 lần, thì bạn sẽ phải tốn một khoản tiền nhất định. Chính vì thế, nếu có điều kiện, bạn nên dành nhiều thời gian để tham khảo khoảng 2 – 3 mẫu nhà, rồi chọn một mẫu ưng ý nhất để làm việc với kiến trúc sư. Làm như vậy thì thời gian làm việc giữa bạn với kiến trúc sư sẽ tốn ít thời gian hơn, mà cũng đỡ tốn chi phí hơn.
Ước tính chi phí ban đầu của ngôi nhà
Thống kê đơn giá xây dựng trung bình chung cho 1 m2 sàn xây dựng (phần thô và nhân công hoàn thiện) đã thực hiện ở bước 1.
Phân loại các nhóm diện tích sàn có tính chất giống nhau : diện tích móng, diện tích sàn được che phủ kín, diện tích sàn không che phủ, diện tích mái tôn, diện tích tầng hầm…
Áp đơn giá cho từng diện tích. Lưu ý rằng đơn giá trung bình chung thường là đơn giá thi công cho diện tích sàn được che phủ kín. Các nhóm diện tích khác sẽ được ước tính dựa trên đơn giá trung bình này theo nguyên tắc : phần diện tích nào có khối lượng công việc ít hơn thì tỷ lệ sẽ < 100% và ngược lại, phần công việc nào có khối lượng công việc nhiều hơn thì tỷ lệ sẽ > 100%.
Trường hợp nếu như bạn đã thống nhất thiết kế sơ bộ với kiến trúc sư và không có gì điều chỉnh nữa, khi đó bạn có thể gửi bản thiết kế sơ bộ này đến một số thầu để họ báo giá cho bạn. Cách làm này đảm bảo sự chính xác vì nếu bạn đồng ý thì nhà thầu sẽ thi công cho bạn với mức giá mà họ đã báo. Tuy nhiên một lưu ý nhỏ rằng bạn cần phải yêu cầu nhà thầu liệt kê toàn bộ các chi tiết công việc mà họ sẽ thi công để tránh trường hợp nhà thầu có thể báo giá thấp nhưng lại thiếu khối lượng công việc.
Dự trù chi phí mua sắm vật tư
Bước 4 – Ước tính những khoản chi phí cho công tác mua sắm vật tư, thiết bị hoàn thiện : ở bước này bạn sẽ phải xem bản vẽ hoàn chỉnh và liệt kê ra toàn bộ các vật tư hoàn thiện và thiết bị sử dụng cho căn nhà. Bạn có thể thực hiện bước này dựa vào thiết kế sơ bộ của căn nhà. Tuy nhiên việc ước lượng sẽ mang tính tương đối mà thôi. Muốn ước lượng chính xác, yêu cầu bạn phải có một bộ bản vẽ được thiết kế hoàn chỉnh cho căn nhà của mình. Khi đó, bạn mới có thể biết được nhà bạn cần sử dụng bao nhiêu khối bê tông tươi, bao nhiêu thiết bị điện, bao nhiêu máy lạnh, thiết bị vệ sinh…
Liệt kê toàn bộ các loại vật tư, thiết bị sử dụng cho căn nhà.
Dựa vào bản vẽ thiết kế, bạn thống kê lại số lượng cho từng loại.
Tham khảo các mẫu mã, đơn giá cho từng loại vật tư và chọn mẫu vừa ý.
Áp đơn giá và số lượng vật tư, thiết bị để có tổng chi phí cho phần này.
Các chi phí đảm bảo chất lượng công trình cũng cần thống kê chi tiết
Dự trù các khoản chi phí để đảm bảo chất lượng : chi phí đảm bảo chất lượng công trình chính là chi phí thiết kế và chi phí giám sát. Công tác thiết kế nhằm giúp bạn có được một căn nhà với bố cục hợp lý về không gian, màu sắc cân đối, tận dụng tối ưu diện tích xây dựng, kết cấu đảm bảo khả năng chịu lực, giảm thiểu các chi phí phát sinh do phải thay đổi trong quá trình thi công. Công tác giám sát giúp bạn có được căn nhà được thi công đúng theo thiết kế, đảm bảo yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng, tránh các lỗi về kỹ thuật có thể phát sinh chi phí để sửa chữa trong giai đoạn sau này. Bạn có thể tham khảo chi phí cho công tác thiết kế và giám sát thông qua Internet hoặc liên hệ trực tiếp với các công ty để có giá chính xác.
Hợp đồng với các đối tác cần thật sưự chặt chẽ
Lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công : việc lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công là vô cùng quan trọng để đảm bảo công trình của bạn không bị phát sinh ngoài ý muốn. Như tôi đã phân tích, hiện nay do thị trường xây dựng nhà ở riêng lẻ có mức độ cạnh tranh khá gay gắt, nên không ít nhà thầu xây dựng làm ăn theo kiểu chụp giựt, tìm đủ mọi cách để câu khách hàng mà mồi nhử của họ là giá rẻ. Để rồi sau khi khách hàng đã ký hợp đồng xong, bắt đầu thi công thì họ làm đủ mọi chiêu trò để phát sinh. Mặc dù việc phát sinh trong công trình xây dựng là không thể tránh khỏi, nhưng chi phí phát sinh của các thầu chụp giựt này thường rất cao bất hợp lý. Ngoài ra, các thầu còn có thể làm khó bạn bằng cách thi công chậm tiến độ, hoặc sử dụng các loại vật tư giá rẻ, hoặc sử dụng thợ thuyền có tay nghề kém, hoặc thậm chí “bỏ của chạy lấy người”
xây nhà xưởng… Cho nên việc thỏa thuận một hợp đồng chặt chẽ có thể giúp bạn phòng tránh những vấn đề nói trên và ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm của nhà thầu đối với công trình. Rõ ràng, giảm thiểu những rủi ro này có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều chi phí khi chẳng may rơi vào tình huống không mong đợi.
Một mẹo nhỏ khi lập hợp đồng đối với trường hợp khoán gọn đơn giá cho mỗi m2 sàn xây dựng thì bạn nên lập nội dung chi tiết công việc thi công cho mỗi m2 sàn và thỏa thuận thêm bảng phụ lục đơn giá phát sinh cho các công việc có thể phát sinh như : xây tường, tô tường, ốp lát gạch, đổ bê tông…
Trên đây là 6 bước cơ bản để giúp bạn có thể hình dung được việc xây dựng một căn nhà như thế nào và cách quản lý ra sao để tránh tình trạng bị phát sinh chi phí. Chúc các bạn có một căn nhà đẹp & không phát sinh nhé.
